La mise hors possession effective d’un locataire par action physique du bailleur ou par voie judiciaire, entraînant la perte de jouissance du locataire ; elle est licite si réalisée conformément à la procédure légale, ou irrégulière et fautive si accomplie sans autorité légale ou en violation des règles de procédure.

Principe

L’action modifiant la possession doit respecter la procédure légale : l’expulsion met fin à la possession du locataire et les bailleurs doivent en général obtenir l’autorisation judiciaire appropriée ou observer les règles de résiliation et d’exécution prévues, sous peine de responsabilité pour expulsion illégale.

Démonstration

Un bailleur obtient un jugement et un titre d’expulsion, et le huissier retire physiquement le locataire et ses effets du logement ; le locataire est dès lors expulsé réellement et perd la possession par décision d’autorité.

Mauvaise application

Le bailleur qui use de force directe, change les serrures ou enlève des effets alors que la loi l’interdit (ou sans exécuter un titre régulier), commet une expulsion illégale même s’il estime que le locataire n’a plus de droits.

Conséquence

Le locataire perd la possession ; si l’expulsion était régulière, le bailleur reprend la possession et peut recouvrer loyers impayés ou dommages ; si elle est illégale, le locataire peut obtenir des réparations, une injonction ou la réintégration en jouissance.

Inversion

L’expulsion constructive est l’opposé : elle naît du comportement du bailleur rendant les lieux impropres et provoquant le départ du locataire, tandis que l’expulsion réelle est la dépossession directe par force physique ou procédure judiciaire.

Limite

Couvre la dépossession forcée et l’évacuation ordonnée par un tribunal ; exclut la simple résiliation de bail qui ne modifie pas la possession matérielle et exclut la remise volontaire des lieux par le locataire. Les recours et la licéité diffèrent selon la juridiction et la procédure suivie.

Tension sémantique

La tension apparaît entre les pratiques d’autodéfense immédiate pour reprendre possession et les protections légales qui limitent ou interdisent ces moyens ; distinguer une expulsion réelle licite d’une expulsion illégale dépend souvent de faits procéduraux très précis.

Synthèse

L’Expulsion Réelle est la mise hors possession d’un locataire par un acte judiciaire ou physique ; selon la régularité de la procédure, elle confère au bailleur la reprise de possession ou expose celui‑ci à des responsabilités.