Die physische oder rechtliche Entfernung eines Mieters aus dem Besitz der Mietsache durch den Vermieter oder durch gerichtliche Maßnahmen, wodurch der Mieter die Besitzposition verliert; sie ist rechtmäßig bei ordnungsgemäßer Durchführung oder rechtswidrig, wenn sie ohne Befugnis oder unter Bruch prozessualer Vorschriften erfolgt.

Prinzip

Besitzverändernde Maßnahmen müssen rechtmäßig erfolgen: Da eine Räumung die Possession des Mieters beendet, muss der Vermieter üblicherweise die gerichtliche Autorisierung einholen oder die gesetzlichen Selbsthilfebeschränkungen beachten, andernfalls droht Haftung wegen unrechtmäßiger Räumung.

Demonstration

Der Vermieter erwirkt ein Räumungsurteil und einen Vollstreckungstitel; der Gerichtsvollzieher entfernt den Mieter und dessen Habe aus der Wohnung, wodurch der Mieter tatsächlich geräumt wird und die Possession verliert.

Fehlanwendung

Der Vermieter übt eigenmächtig Gewalt aus, ändert Schlösser oder entfernt Gegenstände, obwohl das Recht dies untersagt oder ohne einen vollstreckbaren Titular – dadurch begeht er eine rechtswidrige Räumung, auch wenn er glaubt, der Mieter sei nicht mehr berechtigt.

Konsequenz

Der Mieter verliert die Possession; war die Räumung rechtmäßig, erlangt der Vermieter die Behausung zurück und kann rückständige Mieten verlangen; war sie rechtswidrig, stehen dem Mieter Schadensersatz, Unterlassungsansprüche oder Wiedereinsetzung zu.

Umkehrung

Die konstruierte Räumung ist das Gegenstück: dort führen unzumutbare Zustände zur Aufgabe der Räume durch den Mieter, hier erfolgt die unmittelbare Entziehung der Possession durch physische oder rechtliche Gewalt.

Abgrenzung

Umfasst sowohl zwangsweise Wegnahme als auch richterlich angeordnete Entfernung; schließt die Beendigung des Mietvertrags ohne Besitzänderung sowie die freiwillige Herausgabe durch den Mieter aus. Rechtsfolgen und Legalität variieren mit der Zuständigkeit und dem eingesetzten Verfahren.

Semantische Spannung

Es besteht Spannung zwischen unmittelbaren Selbsthilfemaßnahmen des Vermieters und gesetzlichen Schutzvorschriften, die Selbsthilfe begrenzen oder verbieten; die Abgrenzung rechtmäßiger tatsächlicher Räumung von rechtswidriger hängt oft von prozessualen Feinheiten ab.

Synthese

Tatsächliche Räumung bezeichnet die Entfernung eines Mieters aus der Possession durch gerichtliche Verfügung oder physische Maßnahmen; ihre Rechtmäßigkeit entscheidet über Rechtsbehelfe und Haftung.