Ein Bewohner, der nach Ablauf eines rechtmäßigen Mietverhältnisses ohne Einwilligung des Vermieters in der Wohnung verbleibt; er hält nicht länger aufgrund des ursprünglichen Mietvertrags und kann als Eindringling angesehen werden, sofern der Vermieter die Situation nicht anders behandelt.

Prinzip

Nicht einvernehmliches Verbleiben ist bestimmend: Das Weiterverbleiben nach Vertragsende ohne Zustimmung schafft einen anderen Rechtsstatus als eine einvernehmliche Nutzung und gibt dem Vermieter gewöhnlich die Wahl zwischen Räumung oder Annahme der Miete mit daraus folgender Statusänderung.

Demonstration

Der Mietvertrag endet am 30. Juni, der Mieter bleibt jedoch in der Wohnung. Der Vermieter hat keine Fortsetzung zugestimmt; solange der Vermieter nicht räumt oder die Miete annimmt, gilt der Mieter als Duldungsmieter und kann für Hausfriedensbruch oder Schadenersatz haftbar gemacht werden.

Fehlanwendung

Einen Bewohner sofort als Duldungsmieter zu bezeichnen, obwohl der Vermieter die Fortsetzung klar oder stillschweigend akzeptiert hat, oder anzunehmen, dieser Status entziehe in allen Fällen alle mietrechtlichen Schutzrechte, obwohl das Recht eine Umwandlung vorsehen kann.

Konsequenz

Der Bewohner riskiert sofortige Räumung und Schadensersatzansprüche; der Vermieter hat Wahlmöglichkeiten: zügige Räumung, Annahme der Miete (mit möglicher Umwandlung in ein neues Mietverhältnis) oder Verhandlung.

Umkehrung

Ein Mieter mit Zustimmung des Vermieters (z. B. Mieter auf Widerruf oder periodischer Mieter) – das Gegenteil ist ein einvernehmliches Mietverhältnis anstelle eines nicht einvernehmlichen Verbleibs.

Abgrenzung

Schließt nicht jene ein, deren Fortsetzung der Nutzung der Zustimmung unterliegt, oder die durch Zahlung und Annahme der Miete stillschweigend ein neues Mietverhältnis geschaffen haben. Einige Vorschriften wandeln bestimmte Verbleiber in periodische Mietverhältnisse um, während andere auf sofortige Räumungsrechte setzen.

Semantische Spannung

Es besteht Spannung zwischen 'Duldungsmieter' und 'Verweigerungs‑Fortbleiben', weil unterschiedliche Rechtsordnungen gleiche Tatsachen entweder als sofortigen Hausfriedensbruch oder als de facto periodisches Mietverhältnis bei Mietannahme behandeln.

Synthese

Der Duldungsmieter ist ein nach Vertragsende ohne Einwilligung verbleibender Bewohner, der Räumung und Haftung ausgesetzt ist, während der Vermieter die Wahl hat, zu räumen, die Miete anzunehmen oder ein neues Mietverhältnis auszuhandeln.