"Attaché au fonds" signifie qu'un droit, une obligation ou une convention est lié à un bien immobilier de sorte qu'il lie ou profite aux propriétaires successifs de la parcelle, plutôt que d'être purement personnel aux parties contractantes originelles.

Principe

Le principe organisateur est la transférabilité : un intérêt est attaché au fonds lorsque (selon la doctrine) les parties ont manifesté l'intention, que l'obligation concerne réellement le fonds (touch and concern) et que les successeurs en avaient connaissance ; les doctrines juridiques précisent alors les remèdes et les conditions formelles.

Démonstration

Une convention d'entretien d'une voie d'accès commune est enregistrée contre une parcelle et stipule expressément qu'elle lie les successeurs. À la vente du bien, le nouvel acquéreur hérite de l'obligation d'entretien, laquelle « est attachée au fonds ».

Mauvaise application

Prétendre que toute obligation contractuelle liée à un bien se transmet automatiquement sans examiner l'intention, l'enregistrement formel ou si l'obligation touche véritablement le fonds.

Conséquence

Lorsqu'une obligation est attachée au fonds, les actes de transfert doivent en tenir compte : les recherches de titre révèlent la charge ou l'avantage, les acheteurs subissent des restrictions ou bénéficient d'avantages, et l'exécution peut être poursuivie contre les successeurs, ce qui influe sur la valeur et l'usage du sol.

Inversion

Le contraire est une convention personnelle qui s'éteint à la cession ou qui ne lie que les parties originelles, de sorte que les futurs propriétaires prennent le bien libre de l'obligation sauf qu'un mécanisme juridique indépendant l'attache au fonds.

Limite

S'applique aux intérêts constatés comme attachés au bien selon les tests du droit commun ou statutaires pertinents ; n'inclut pas les promesses purement personnelles, les licences révocables à volonté, ni les obligations réglementaires imposées par la puissance publique.

Tension sémantique

Tension entre les règles privées d'« attachement au fonds » et des droits de tiers comme les servitudes implicites par nécessité ou le zonage public : effets fonctionnels similaires mais origines, opposabilité et durée différentes.

Synthèse

Un intérêt « attaché au fonds » est une charge ou un avantage transférable fixé juridiquement à un bien immobilier de sorte que les successeurs en titre prennent le bien soumis aux mêmes droits et devoirs prévus par l'acte originaire, assurant la continuité des obligations d'usage du sol.