Une convention relative au terrain qui, correctement formée et remplissant les exigences légales, lie les successeurs des parties contractantes et se rattache au fonds, imposant des obligations positives ou des restrictions négatives pouvant être exécutées par les détenteurs successifs du titre.

Principe

L'idée directrice est que les conventions peuvent s'attacher au sol si elles concernent réellement le fonds, si les parties ont voulu lier leurs successeurs et si les conditions de forme, de publicité et de privité exigées par la doctrine locale sont respectées.

Démonstration

L'acte du promoteur impose que tous les lots d'un lotissement soient affectés à un usage résidentiel ; les acheteurs ultérieurs peuvent être tenus ou faire respecter la convention si elle se rattache au fonds selon la loi locale.

Mauvaise application

Faire appliquer une convention purement personnelle, sans rapport avec l'usage du terrain, ou dépourvue d'intention de lier les successeurs ; une telle erreur restreint indûment la libre aliénation ou impose des devoirs à des tiers non concernés.

Conséquence

Valide, la convention réelle crée des obligations et avantages opposables qui influent sur la marchéabilité et l'utilisation des terres ; des dommages‑intérêts ou une injonction peuvent être accordés pour faire respecter la conformité entre propriétaires successifs.

Inversion

L'inverse est une promesse strictement personnelle qui s'éteint avec les parties initiales ; transformer une convention réelle en promesse personnelle ôte sa capacité à lier les acquéreurs ultérieurs et limite les recours au contrat entre parties originales.

Limite

Couvre les conventions qui satisfont aux éléments juridiques de rattachement au fonds ; exclut les promesses informelles, licences, accords de courte durée et restrictions résultant uniquement du droit public ou du zonage, non de la convention privée.

Tension sémantique

La tension se situe entre les conventions réelles, les servitudes équitables et les servitudes restrictives : ces catégories se chevauchent en effet et en effet mais diffèrent par les exigences formelles, la privité et le type de réparation (légale vs équitable).

Synthèse

La convention réelle est une promesse liée au fonds destinée à lier les successeurs : une restriction ou obligation formelle et exécutoire qui se rattache au terrain lorsque les tests juridiques (rapport au fonds, intention, publicité, privité ou exigences légales) sont remplis.