Un pacto relativo a la tierra que, cuando se crea adecuadamente y cumple los requisitos legales, obliga a los sucesores de las partes pactantes y se adhiere al predio, imponiendo obligaciones afirmativas o restricciones negativas exigibles por los adquirentes posteriores.

Principio

La idea organizadora es que los pactos pueden gravar la tierra si afectan y conciernen al predio, si las partes tuvieron la intención de obligar a sus sucesores y si se cumplen los requisitos de forma, publicidad y privity exigidos por la doctrina jurisdiccional.

Demostración

La escritura de una promotora contiene la obligación de que todos los lotes de una urbanización se destinen a uso residencial; los compradores posteriores pueden hacer valer o estar sujetos al pacto si éste se transmite con la tierra conforme a la ley local.

Aplicación incorrecta

Hacer valer un pacto puramente personal, sin relación con el uso del terreno, o sin intención de obligar a sucesores; tal mala aplicación restringiría indebidamente la negociabilidad o impondría deberes a terceros no vinculados.

Consecuencia

Si es válido, un convenio real crea obligaciones y beneficios exigibles que afectan la comercialización y el uso del suelo; pueden corresponder indemnizaciones o medidas cautelares para asegurar el cumplimiento entre sucesivos propietarios.

Inversión

Lo contrario es un convenio meramente personal que desaparece con las partes originales; convertir un convenio real en personal elimina su capacidad de obligar a futuros propietarios y limita los remedios al contrato entre las partes iniciales.

Límite

Abarca pactos que cumplen los elementos jurisdiccionales para gravar el predio; excluye promesas informales, licencias, acuerdos de corta duración y restricciones impuestas únicamente por el derecho público o el planeamiento, y no por un pacto privado.

Tensión semántica

Existe tensión entre convenios reales, servidumbres equitativas y restricciones privadas: estas categorías se solapan en efecto y remedios, pero difieren en requisitos formales, necesidad de privity y en si la reparación principal es equitativa o legal.

Síntesis

Un convenio real es una promesa vinculada al predio destinada a obligar a sucesores: una restricción u obligación formal y exigible que se adhiere a la tierra cuando se satisfacen las pruebas legales (afecta al predio, intención, publicidad, privity o requisitos legales).