Un usage préexistant d’un bien qui était licite lors de son établissement mais qui n’est plus conforme aux règles de zonage en vigueur après une modification du zonage ; également qualifié d’usage « grandfathered ».

Principe

Le droit du zonage protège certains usages acquis contre l’extinction immédiate après un changement réglementaire afin d’éviter de priver injustement des attentes fondées sur des investissements, mais cette protection est limitée par des règles sur l’abandon, l’extension, l’intensification et l’amortissement progressif visant à concilier objectifs de planification et intérêts privés.

Démonstration

Un atelier industriel exploité licitement avant le rezonage d’une zone en résidentiel peut poursuivre son activité en tant qu’usage non conforme, sous réserve d’interdictions d’extension, de contraintes en cas de reconstruction après sinistre ou d’interdiction de transformations intensifiantes.

Mauvaise application

Prétendre au statut non conforme pour une activité jamais légalement établie, s’arroger une immunité complète contre toutes nouvelles normes, ou étendre l’usage sur de nouveaux bâtiments constitue une mauvaise application.

Conséquence

La reconnaissance d’un usage non conforme permet la poursuite de l’exploitation malgré le changement de zonage, mais limite généralement l’agrandissement, soumet l’usage aux normes de sécurité évolutives et peut entraîner un amortissement ou une suppression si l’usage est abandonné ou détruit.

Inversion

Un usage devient conforme lorsque le zonage est modifié pour le permettre (rezonage ou amendement) ou lorsque le propriétaire obtient une dérogation qui autorise légalement l’usage comme s’il était conforme.

Limite

Ne concerne que les usages légalement établis en vertu du droit antérieur ; exclut les activités illicites ou temporaires et est encadré par les ordonnances locales concernant l’abandon, la réparation, la reconstruction et les périodes d’amortissement, ainsi que par les lois et codes supérieurs.

Tension sémantique

Une tension existe entre la protection des usages non conformes et les mécanismes fondés sur des permis (dérogation, permis conditionnel) ainsi qu’entre les revendications de droits réels et les objectifs de planification; les litiges portent souvent sur l’existence d’un droit acquis et sur la qualification des travaux comme réparation ou extension interdite.

Synthèse

Un usage non conforme au zonage est un usage antérieur licite partiellement protégé contre les changements de zonage ultérieurs, préservant certaines attentes légitimes tout en étant soumis à des limites réglementaires destinées à ramener progressivement la zone à la conformité.