Une convention restrictive est une promesse contractuelle, consignée ou incorporée dans un acte, qui limite l'usage ou l'aménagement d'un bien immobilier ; elle peut être appliquée contre les propriétaires actuels ou, si elle est attachée au fonds, contre les successeurs par des moyens juridiques ou équitables selon la doctrine applicable.

Principe

La règle organisatrice est que des parties privées peuvent convenir de restreindre l'usage d'un bien par une convention, et ces limites seront exécutoires lorsque les conditions formelles (écrit, intention, notification et, si nécessaire, privity ou touch-and-concern) sont remplies ; le texte de la convention et son enregistrement déterminent sa portée.

Démonstration

L'acte d'un promoteur contient une convention interdisant l'activité commerciale dans un lotissement résidentiel. L'ouverture d'un commerce en violation peut amener les voisins à demander une injonction ou des dommages-intérêts sur la base de la convention restrictive si elle est opposable au propriétaire.

Mauvaise application

Utiliser une convention restrictive pour tenter de réguler extraterritorialement (par ex. interdire la prise de parole politique en dehors du bien) ou pour remplacer le zonage public sans respecter les formalités d'enregistrement ou les exigences légales.

Conséquence

Bien appliquées, les conventions restrictives préservent la valeur des biens, le caractère du voisinage et la prévisibilité d'usage ; elles grèvent le titre, influent sur la commercialisation et peuvent nécessiter modification ou radiation si elles deviennent obsolètes ou excessivement lourdes.

Inversion

L'inverse est un domaine en pleine propriété sans restrictions privées, ou une convention déclarée inopposable car contraire à l'ordre public, ambiguë ou dépourvue des formalités requises.

Limite

Comprend les obligations négatives et certaines obligations affirmatives liées à l'usage du sol ; exclut les contrôles publics d'usage des sols, les conventions violant les lois anti-discrimination et les promesses privées non consignées selon les formalités exigées par la loi des écritures ou les régimes d'enregistrement.

Tension sémantique

Tension entre les conventions restrictives privées et le zonage public : les deux régulent l'usage des sols mais diffèrent par leur origine, leurs remèdes et les mécanismes de modification ; chevauchement également avec les servitudes équitables et les real covenants selon la doctrine d'opposabilité.

Synthèse

Une convention restrictive est une limitation privée et enregistrée de l'usage du sol qui, lorsqu'elle est formellement établie et notifiée, fonctionne comme une contrainte opposable aux propriétaires présents et parfois futurs pour préserver l'usage et le caractère convenus du bien.