Eine Rechtsfigur, nach der eine erhebliche Einwirkung des Vermieters auf Gebrauch und Genuss der Mietsache — durch Handeln oder Unterlassen — den Mieter faktisch zur Räumung zwingt und ihn von vertraglichen Pflichten befreit, wenn bestimmte Voraussetzungen (Anzeige, Möglichkeit zur Beseitigung, Erheblichkeit) erfüllt sind.

Prinzip

Die Lehre fußt auf dem stillschweigenden Anspruch auf ungestörten Gebrauch und der Pflicht des Vermieters, bewohnbare Räume zu erhalten: Macht ein Vertragsbruch des Vermieters das Verbleiben unzumutbar, darf der Mieter bei vorheriger Anzeige und – soweit gesetzlich erforderlich – nach Ablauf einer Heilungsfrist das Mietverhältnis als beendet betrachten.

Demonstration

In einem Gebäude fällt im Winter die Heizung und Warmwasser aus; der Vermieter verzögert die Reparatur wiederholt oder verweigert sie. Nach Benachrichtigung und einer angemessenen Reparaturfrist verlässt der Mieter die Wohnung und stellt die Mietzahlung ein mit der Begründung konstruktiver Räumung.

Fehlanwendung

Konstruktive Räumung für vorübergehende, geringfügige Beeinträchtigungen geltend zu machen (z. B. kurze, notwendige Reparaturarbeiten) oder die Wohnung ohne vorherige Anzeige und ohne angemessene Frist zur Behebung zu räumen, sofern das Recht eine Frist verlangt.

Konsequenz

Bei Nachweis kann der Mieter das Mietverhältnis beenden, die Mietzahlungen einstellen und Schadensersatz verlangen; der Vermieter verliert oft Anspruch auf Zwischenmiete und kann haftbar werden.

Umkehrung

Die tatsächliche Räumung, bei der der Vermieter den Mieter physisch entfernt oder durch staatliche Exekution enteignet, ist das Gegenstück: konstruktive Räumung beruht auf unzumutbaren Zuständen, tatsächliche Räumung auf direkter Wegnahme der Possession.

Abgrenzung

Erfordert erhebliche Beeinträchtigung der Bewohnbarkeit oder Nutzung, Anzeige an den Vermieter und in manchen Systemen die Aufgabe der Räume; schließt isolierte Bagatellen, vom Mieter verursachte Zustände und Situationen aus, in denen die Mängelbeseitigung sofort möglich war und durchgeführt wurde.

Semantische Spannung

Überschneidungen und Konkurrenz bestehen mit der stillschweigenden Gewährleistung der Bewohnbarkeit und mit Reparaturansprüchen; die Spannung liegt in der Frage, ob die Lösung in einer Kündigung durch Verlassen oder in Mietminderung und Reparaturmaßnahmen besteht.

Synthese

Konstruierte Räumung liegt vor, wenn eine wesentliche Vertragsverletzung des Vermieters den Gebrauch und die Bewohnbarkeit der Mietsache so beeinträchtigt, dass der Mieter nach Anzeige und ggf. Fristsetzung das Mietverhältnis als beendet betrachten darf.