Eine equitable Servitut ist ein in Equity durchsetzbares dingliches Recht, das eine Vereinbarung über die Nutzung oder Entwicklung von Grundstücken gegenüber Rechtsnachfolgern mit gerechten Abhilfemaßnahmen (in der Regel Unterlassungsverfügungen) anwendet, statt auf reinem Rechtsweg; sie bindet spätere Eigentümer, wenn Equity die Verpflichtung als mit dem Grundstück verbunden anerkennt.

Prinzip

Leitprinzip ist, dass Equity eine Verpflichtung als equitable Servitut durchsetzt, wenn die Parteien die Absicht hatten, Nachfolger zu binden, die Verpflichtung das Grundstück betrifft (touch and concern) und der Nachfolger Kenntnis hatte; das ordnende Motiv ist die Wahrung berechtigter Nutzungserwartungen durch equitable Maßnahmen.

Demonstration

In einer Wohnanlage ist eine eingetragene Bestimmung, die Gebäude über zwei Stockwerke untersagt. Ein späterer Käufer mit konstruktiver Kenntnis kann durch eine Klage wegen equitable Servitut vom Bau eines dritten Stockwerks per einstweiliger Verfügung abgehalten werden.

Fehlanwendung

Die Anwendung als hypothekenähnliche Sicherungsrechte oder das ausschließliche Verlangen von Schadensersatz statt equitabler Abhilfen, oder die Geltendmachung einer equitable Servitut ohne Nachweis einer Bindungsabsicht gegenüber Nachfolgern.

Konsequenz

Richtig angewandt schafft sie durchsetzbare Einheitlichkeit der Grundstücksnutzung, ermöglicht nicht-monetäre Rechtsbehelfe (Unterlassung, spezifische Erfüllung) und formt Erwartungen im Grundstücksverkehr; sie beschränkt die freie Nutzung nur insoweit, wie Gerichte die Vereinbarung stützen.

Umkehrung

Das Gegenteil ist eine rein persönliche vertragliche Verpflichtung zwischen ursprünglichen Parteien, die mit Abtretung oder Tod erlischt, oder eine Verpflichtung, die Gerichte in Equity nicht durchsetzen, weil sie das Grundstück nicht berührt oder keine Kenntnis bestand.

Abgrenzung

Gilt für positive oder negative Vereinbarungen, die Equity als mit dem Grundstück verbunden anerkennt; wandelt nicht jede vertragliche Zusage in eine Servitut um, schließt üblicherweise durch Gesetz geregelte Angelegenheiten (z. B. Bauordnungen) aus und kann keine strafrechtlichen Sanktionen begründen.

Semantische Spannung

Verwechslungen bestehen mit real covenants und restrictive covenants; die Spannung liegt darin, dass real covenants im Common Law häufig Privity und Schadensersatz erfordern, während equitable servitudes auf Equitätsprinzipien und -behelfen beruhen — praktisch können sich Wirkungen überschneiden.

Synthese

Equitable Servitut = eine in Equity durchsetzbare, am Grundstück haftende Vereinbarung: Haben die Parteien beabsichtigt, Nachfolger zu binden, und bestand Kenntnis, so wird Equity nicht-monetäre Abhilfen anordnen, um gemeinschaftliche Nutzungserwartungen zu schützen, ohne die Vereinbarung in eine Hypothek oder gesetzliche Regelung umzuwandeln.