Ein körperlicher Gegenstand, der ursprünglich bewegliches Vermögen war, jedoch so an Grund und Boden oder ein Gebäude angebracht wurde, dass er nach geltendem Recht als Bestandteil des Grundstücks für Übertragung, Besteuerung und Rangfolgen behandelt wird.

Prinzip

Ob ein Gegenstand ein Fixture ist, richtet sich nach den rechtlichen Prüfungen der Anschließung (Grad und Art der Befestigung) und dem Zweck bzw. der Dauerhaftigkeit — Gerichte fragen, ob ein vernünftiger Beobachter annehmen würde, der Gegenstand solle Teil des Grundstücks werden.

Demonstration

Eingebaute Küchenmöbel, die an den Ständern verschraubt und an Sanitärleitungen angeschlossen sind, gelten typischerweise als Fixtures, die mit dem Haus übergehen; demgegenüber bleibt ein freistehender Kühlschrank oder ein auf den Boden gelegter Teppich in der Regel bewegliche Sache.

Fehlanwendung

Gegenstände, die vorübergehend für ein Gewerbe oder vom Mieter installiert wurden (Trade Fixtures), fälschlich als dauerhafte Fixtures zu behandeln, die mit dem Grundstück verbleiben müssen, oder eine objektiv dauerhafte Installation irrtümlich zu entfernen und behaupten, sie bleibe bewegliches Eigentum.

Konsequenz

Fixtures gehen mit der Übertragung des Grundstücks über, sofern nicht gesondert vereinbart; sie beeinflussen Pfandprioritäten und Besteuerung, da sie den Wert des Grundstücks erhöhen und realen Belastungen sowie Eintragungsregeln unterliegen.

Umkehrung

Die Umkehr besteht darin, denselben physischen Gegenstand als bewegliche Sache (Chattel) einzustufen — also als persönliches Eigentum — wenn die Befestigung gering ist, Entfernung beabsichtigt war oder die Parteien vereinbaren, dass der Gegenstand beweglich bleiben soll.

Abgrenzung

Erfasst Gegenstände, die an Grund und Boden oder Gebäude befestigt sind, schließt jedoch rein bewegliche Güter, die nicht angeschlossen sind, aus; Mieterinstallationen (Trade Fixtures) bilden oft eine gesonderte Kategorie mit Abnahmerechten; gesetzliche und landesrechtliche Regeln können den Fixture-Begriff einschränken oder erweitern.

Semantische Spannung

Es besteht eine Spannung zwischen 'Fixture' und 'beweglicher Sache': Viele Streitigkeiten drehen sich darum, ob die Integration in das Grundstück die rechtliche Qualität des Gegenstands ändert; die Überschneidung wirkt sich auf Kauf, Sicherungsrechte und Vermieter-Mieter-Rechte aus.

Synthese

Ein Fixture ist ein ehemals beweglicher Gegenstand, der durch Befestigung und die Absicht oder den Zweck der Anschließung rechtlich Teil des Grundstücks wird und damit bei Immobilienübertragungen, Pfandprioritäten und steuerlicher Behandlung dem Grundstück folgt, sofern keine Ausnahme oder Vereinbarung entgegensteht.